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Montag, 20. November 2017

Mietnebenkosten - Mieter sollten Abrechnung der Nebenkosten genau prüfen

Mietnebenkosten - Mieter sollten Abrechnung der Nebenkosten genau prüfen
Mittwoch, 18.02.2015 Post vom Vermieter im Briefkasten? Zumindest einmal im Jahr wird selbst ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter auf eine harte Probe gestellt – dann nämlich, wenn der Termin der jährlichen Nebenkostenabrechnung naht. Wer nicht das Privileg hat, stolzer Inhaber der eigenen vier Wände zu sein, erwartet die Abrechnung der Nebenkosten meist voller Bangen, sorgt diese doch oftmals für eine böse Überraschung in Form einer saftigen Nachzahlungsforderung des Vermieters. So ist man als Mieter schon dankbar, wenn die eigenen Nebenkosten-Vorauszahlungen dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen - an eine Rückzahlung von Guthaben wagen die meisten gar nicht zu denken.

Ganz zu Unrecht, wie Experten meinen. So ist nach Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes gar jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft. Der Grund: Viel zu komplizierte Regeln, die kaum noch jemand richtig anwenden kann und unverständliche Formulierungen und Kürzel wie "Rgl.Hzg", die dem Laien nicht mehr verständlich sind. Der Mieter ist im Zweifel der Dumme, der teilweise für Dinge zur Kasse gebeten wird, für die er eigentlich nicht oder nicht in dieser Höhe aufkommen müsste.

Reine Rechenfehler sind in Nebenkostenabrechnungen zwar eher die Ausnahme, dafür werden oftmals Kosten auf den Mieter umgelegt, die dieser gar nicht tragen muss. Für Mieter lohnt sich also in jedem Fall über die häufigsten Fehler Bescheid zu wissen und die Abrechnung dahingehend Punkt für Punkt zu überprüfen. Und wer weiß, vielleicht kommt nach Eurer Überprüfung statt der geforderten Nachzahlung sogar ein Guthaben für Euch heraus.

Grundsätzlich muss der Mieter überhaupt nur dann Nebenkosten zahlen, wenn dieses im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart wurde. Was aber nicht heißen soll, dass der Vermieter willkürlich sämtliche Kosten auf den Mieter abwälzen darf und dieser für alles aufkommen muss, was von ihm gefordert wird. Nach der so genannten Berechnungsverordnung dürfen nur die folgenden 17 Nebenkosten – und nicht mehr - vom Mieter verlangt werden:

1. Heizkosten (Kosten für Brennmaterial, Pflege, Reinigung der Anlage)
2. Kosten für die Warmwasserzubereitung
3. Kosten für eine verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage 4.Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z.B.) Grundsteuer)
5. Wasserkosten (Wasserverbrauch, Kosten für Wasserzähler)
6. Abwasser (städtische Kanalgebühren)
7. Straßenreinigung/Müllabfuhr
8. Stromkosten ( Außenbeleuchtung, Treppenhaus etc.)
9. Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung
10. Fahrstuhl (Betriebsstrom, Überwachung, Bedienung, regelmäßige Überprüfung durch den TÜV)
11. Kosten für Gartenpflege (Erneuerung von Pflanzen und Rasen, Pflege von Spielplatz, nicht jedoch die Anschaffung von Gartengeräten)
12. Schornsteinreinigung (Immissionsmessung und Kehrgebühren)
13. Versicherungen (Gebäude gegen Feuer, Sturm und Wasser, Glasversicherung, Haftpflicht; nicht jedoch Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung)
14. Hauswartkosten (nicht Reparatur und Verwaltungsaufgaben)
15. Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel (Betriebs- Strom- und Wartungskosten, nicht Reparatur, bei Breitbandkabel auch monatliche Grundgebühr)
16. Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen (Strom, Wasser, Reinigung und Wartung)
17. sonstige Betriebskosten (Schwimmbad oder andere Gemeinschaftseinrichtungen)

Spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Nebenkosten abgerechnet haben. Liegt dem Mieter zu diesem Zeitpunkt keine Abrechnung vor, kann dieser sich freuen, denn die Frist ist eine so genannte Ausschlussfrist. Das heißt: Bei verspäteter Abrechnung kann der Vermieter keinen Cent Nachzahlung mehr vom Mieter verlangen. Auf der anderen Seite gilt: Kommt für den Mieter eine Erstattung heraus, muss der Vermieter trotz Fristablauf zahlen. Deshalb ist der Vermieter auch bei Überschreitung der Frist verpflichtet, die Abrechnung durchzuführen.

Tipp der Stiftung Warentest: Da die Energiepreise weiterhin stark gestiegen sind, werden viele Mieter von ihren Vermietern zur Kasse gebeten und sollen Betriebskosten nachzahlen. Wenn Euch die Nebenkostenabrechnung für 2009 aber erst 2011 ins Haus flattert, müsst Ihr nicht zahlen.

Als Mieter solltet Ihr Eure Abrechnung in Ruhe prüfen. Endgültige Rechtssicherheit genießt Ihr als Mieter aber erst ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode, denn erst ab diesem Zeitpunkt sind Nachforderungen oder Korrekturen seitens des Vermieters, die zu Eurem Nachteil sind, unzulässig. Ihr selbst habt dann bis zu 12 Monate Zeit, die Abrechnung genau unter die Lupe zu nehmen, um dem Vermieter Eure Einwände gegen die Abrechnung mitzuteilen. Habt Ihr Zweifel an der Richtigkeit mancher Posten, lasst Euch vom Vermieter Einblick in die Originalbelege (wie z.B. Grundsteuerbescheid) geben oder verlangt Kopien der Unterlagen, während Ihr die geforderte Nachzahlung bis zur endgültigen Klärung zurückbehaltet.

Hier kommen folgende Fehler, nach denen Ihr Ausschau halten solltet, häufig vor:

1. Überprüft, ob der Vermieter Verwaltungskosten auf Euch abwälzt. Unter die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten fallen niemals die Verwaltungskosten, wie Ausgaben für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen Telefon etc. Diese hat allein der Vermieter zu tragen.

2. Reparaturen im Haus wie beispielsweise Heizungsreparaturen oder Wasserrohrbrüche haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Kosten für Reparaturen sind allein vom Vermieter zu tragen.

3. Kosten werden fälschlicherweise gleich doppelt abgerechnet. Beispiel: Die Kosten für den Hauswart werden zum einen unter Hauswart und ebenfalls unter Gartenpflege angesetzt.



4. Miete von Gewerberäumen verursacht höhere Betriebskosten als Miete von Wohnungen (z.B. höhere Grundsteuern), muss also anteilig auch höher belastet werden als normaler Wohnraum.

5. Wartungskosten, wie beispielsweise für den Aufzug, sind grundsätzlich als Betriebskosten umzulegen, soweit sich unter diesem Begriff keine Reparaturleistungen verstecken. Insbesondere bei den so genannten Voll-Wartungsverträgen ist Aufmerksamkeit angebracht, denn Verträge mit solchem Namen beinhalten neben der normalen Wartung auch die Durchführung nötiger Reparaturen. Reparaturen hat aber der Vermieter zu tragen (s.o.).

6. Ist ein Hausmeister angestellt und erhält hierfür eine Pauschale solltet Ihr kontrollieren, ob der Hausmeister auch neben seinen eigentlichen Hausmeistertätigkeiten Verwaltungsdienste (wie z.B. Telefonate mit Firmen, Wohnungsabnahmen etc.) und Reparaturen übernehmen muss. Beides sind aus gesetzlicher Sicht keine umlagefähigen Betriebskosten und somit nicht vom Mieter zu tragen. Das heißt, die Arbeitszeit des Hausmeisters für diese Arbeiten müsste von dem vom Mieter zu tragenden Hausmeistergehalt abgezogen werden.

7. Kontrolliert, ob die Größe der Wohnung im Umlageschlüssel korrekt angegeben ist und nicht etwa größer, so dass Ihr anteilig zu viel leisten müsstet.

8. In einem Mehrfamilienhaus hat der Vermieter die Kosten für Nebenkosten eventuell leer stehender, nicht vermieteter Wohnungen selbst zu tragen und darf diese nicht auf die restlichen Mieter abwälzen.

9. Bei einzelnen Posten übersteigt die Abrechnungsfrist die gesetzliche Grenze von 12 Monaten.

10. Sonstige Betriebskosten wie z.B. für eine hauseigene Sauna müssen im Mietvertrag genau festgelegt sein. Die Position ist nämlich kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Kosten des Vermieters. Was nicht im Mietvertrag als "sonstige Kosten" aufgeführt ist, ist nicht vom Mieter zu zahlen.

11. Spätestens ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum muss die Nebenkostenabrechnung in Euren Briefkasten flattern, ansonsten darf der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen (aber weiterhin die Auszahlung eines eventuellen Guthabens an Euch!).

Angesichts der Tatsache, dass die Nebenkosten mittlerweile schon zur zweiten Miete geworden sind und die Haushalte Deutschlands bereits Hunderte von Milliarden allein an Nebenkosten zahlen müssen, scheint sich ein genauer Blick auf die Abrechnung für Mieter also auf jeden Fall zu lohnen.

Der aktuelle Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes verschafft Euch einen schnellen Überblick. Darin sind alle 17 Positionen aufgeführt, die Mietern als Betriebs- bzw. Nebenkosten in Rechnung gestellt werden können, wie beispielsweise Grundsteuer, Wasser, Heizung, Straßenreinigung oder die Kosten für einen Hauswart.

Den aktuellen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mietbundes könnt Ihr beim Deutschen Mieterbund kostenlos downloaden.

Tipps zur Abrechnung der Nebenkosten für Mieter und Vermieter hat das Immobilienportal Immowelt.de auf seiner Webseite zusammengestellt.

10 Kommentare zum Artikel "Mietnebenkosten - Mieter sollten Abrechnung der Nebenkosten genau prüfen"

Kommentar von: Janina C.
gast
Es ist wieder so weit.
Die Nebenkostenabrechnung ist da.
Und was sehe ich?
Aufzug TÜV um 603,12 € zum Vorjahr gestiegen!!!
Hauswartkosten um 5.394.80 € gestiegen!!! Wir haben keinen Hausmeister. Einmal in der Woche findet 2 Stunden Sprechsstunde vom Hausmeisterservice statt.
Gartenpflege um 4.832.59 gestiegen!!!
Ich spare überall wo ich kann. Sparlampen, duschen, warmanziehen
Mikrowelle etc.
Die Hilflosigkeit macht mich krank!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Ich kann vor Wut platzen.
Das schlimmste daran ist aber, dass, auch wenn man der Mietglied der Mieterschutzverein ist, machen die gar nichts. Es lohnt sich für die nicht, für

Kommentar von: melanie h.
gast
Also ich würde raten den Nebenkostenabrechnung immer nachzuprüfen, ist fast jede 2. falsch. KOstenlos kann man die z.B. bei www.nebenkosten-rechner.de nachpürfen.
Kommentar von: Günter S.
gast
Der Vermieter will vom Mieter nur eines: Geld.Ob zu Recht oder Unrecht.Mein Vermieter setzt mir seit Jahren die Abrechnungskosten einer Firma auf die Abrechnung.Außerdem berechnet er für Gesamtkosten Heizung und Warmwasser eine Wohnfläche von 84qm (14qm Keller in dem sich auch Heizkörper befinden,aber nie benutzt werden)obwohl im Mietvertrag 70qm ausgewiesen. Ist das koreckt?
Kommentar von: Gast
gast
Können die Vermieter die Kosten auf mich als Mieter umlegen, wenn sie jetzt erst einen Zähler für den Wasseranschluss haben setzten lassen. Nach viel Streit um die Kosten wurde das jetzt endlich gemacht aber ich habe etwas Angst das sie die Kosten auf mich abwälzen. Wobei ich gehört habe, dass sie das nicht dürfen weil das hätte ja schon vorher da sein müssen. Gibt es da eine Gesetzesgrundlage die ich notfalls vorlegen kann? Danke!
Kommentar von: Elfi M.
gast
habe am Samstag 26.11. meine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1.10.-31.12.10 im Postkasten gehabt ... Nachzahlung 345,71 € erscheint mir recht hoch ... ich blicke da nicht so recht durch ... außerdem ein Schreiben meines Vermieters das er aufgrund der Nachzahlung die Nebenkostenvorauszahlung um 20 @ monatlich erhöht
Kommentar von: Dietrich S.
gast
Dietrich Schneider
zu Kommentar von: Frank P.
Ergänzung: Der Einwendungsausschluss (12 Monate) nach § 556 Abs.3 Satz 6 greift nicht hinsichtlich Kostenpositionen, die formell nicht ordnungsgemäß sind (BGH VIII ZR 27/10)
Kommentar von: Gast
gast
Ich bin am 15, Februar 2010 aus meiner Wohnung ausgezogen. Miete habe ich bezahlt bis zum 31. März 2010. Jetzt kam eine Nebenkostenabrechnung über den Zeitraum von 400 Euro. Wie kommt den so eine Summe zusammen obwohl ich nur noch 6Wochen in der Wohnung gelebt habe. Was muss ich zahlen
Kommentar von: Markus L.
gast
Hallo,
also ich muss zugeben, ich habe mich zuvor auch noch nie mit rechtlichen Dingen beschäftigt. Da ich aber jetzt in der Rolle eins Vermieters stecke ist dies eben angebracht. Habe lange Zeit alles mit Excel versucht, dabei aber stets Fristen versäumt, da ich nebenher noch Hauptberuflich tätig bin…bin dann über eine <a href="http://www.awimmoware.de/show/lp-nebenkostenabrechnung-software">Nebenkostenabrechnung Software</a> gestolpert. Nennt sich immoware24go…da wird man immer an die Fristen erinnert, ist eine super Sache. Bei Fragen könnt Ihr einfach mailen.
Liebe Grüße,

Markus aus Leipzig!
Kommentar von: Frank P.
gast
Zur Prüfung der Nebenkostennabrechung hat der Mieter nicht nur 30 Tage, sondern 12 Monate Zeit: "Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen" (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB)!
Kommentar von: Gast
gast
"Wer nicht das Privileg hat, stolzer Inhaber der eigenen vier Wände zu sein, erwartet die Abrechnung der Nebenkosten meist voller Bangen, sorgt diese doch oftmals für eine böse Überraschung in Form einer saftigen Nachzahlungsforderung des Vermieters."

Hallo? Jemand da? Nein, die privilegierten mit eigenem Häuschen zahlen keine Grundsteuern, Versicherung, Wasserkosten, Müllabfuhr, Strom etc. und das Heizöl gibt es auch für nix!

Warum denken eigentlich die Mieter immer der Vermieter will ihnen was?
Der hat doch die ganze Kosten schon vorab bezahlt!

Meinereiner

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