Donnerstag, 09.10.2003 Nichts ist so beständig wie die Veränderung, murmelte der noch etwas müde wirkende Kollege vor sich hin. Was meint er nur, dachte ich und wagte meine Frage direkt in das gähnende Antlitz hineinzurufen. Trotz morgendlicher Übellaunigkeit raffte der werte Kollege seine Stimmbänder zusammen und raunte mir zu: Nix, was von Bedeutung wäre, mein Vermieter hat mir nur mal eben gerade die Miete erhöht. Verstehe – und?, bohrte ich weiter. Weiss nix, bin gerade am Recherchieren und wie ich sehe, lässt sich mein philosophischer Ansatz von der Beständigkeit der Veränderung durchaus auch aufs Mietrecht anwenden, grinste er mich an.

Neugierig geworden begab ich mich ebenfalls in die Untiefen des Mietrechts. Wieder aufgetaucht muss ich meinem Kollegen durchaus zustimmen: Das Mietrecht bleibt in Bewegung, so lautet die Headline einer Pressemitteilung des Deutschen Mieterbundes vom August 2003, in der die aktuellen Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofes zur Mietrechtsreform von 2001 ausführlich dargelegt werden. Hier geht es zum Mieterbund.

Da es sich dabei zum größten Teil um durchaus positive Nachrichten für die Mieter unter uns handelt, lag die Entscheidung nahe, Euch Geizkrägen davon zu berichten. Wer also weder Eigenheim bewohnt noch in naher Zukunft kaufen will oder fleißiger Bauherr ist, der sollte seine Lauscher jetzt aufstellen ;-)

An welchen Stellen der Bundesgerichtshof schallende Ohrfeigen an den Gesetzgeber zugunsten der Mieter verteilt und zur Nachbesserung ermahnt, habe ich im Folgenden für Euch zusammengefasst:

[..a..] Kündigungsfristen – BGH VIII ZR 240/02 (324/02; 330/02; 355/02)

Eins der Hauptziele der Mietrechtsreform 2001 war die dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter. Damit sollte Mietern mehr Mobilität und Flexibilität eingeräumt werden. Im Einvernehmen mit dem Gesetzgeber legte dieser mit der Mietrechtsreform fest, dass Mieter unabhängig von der Wohndauer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen können. Für Verträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, sollte eine Übergangsgangsregel bestimmen: soweit durch Vertrag Kündigungsfristen von längerer Dauer vereinbart wurden, sollten diese auch weiter gelten.

Unter Juristen blieb die Formulierung 'durch Vertrag vereinbart' insofern strittig, als dass nicht geklärt werden konnte, ob damit die ausdrücklich und individuell ausgehandelten Kündigungsfristen gemeint sind. Der Bundesgerichtshof beantwortete diese Streitfrage mit einer eindeutigen Absage an den Gesetzgeber: Wird im Altmietvertrag die bis zum 31.8.2001 geltende Kündigungsfrist wörtlich oder sinngemäss wiedergegeben, ist auch das vertraglich vereinbart. Fazit: Es gelten auch für Mieter und Vermieter dieselben, nach Wohndauer gestaffelten Kündigungsfristen zwischen 3 und 12 Monaten.

Aus diesem Grunde ist der Gesetzgeber nunmehr aufgefordert, das Gesetz kurzfristig zu korrigieren und inhaltlich im Sinne der Entscheidung des Bundesgerichtshofs neu zu formulieren: 3 Monate Kündigungsfrist für alle Mieter, unabhängig davon, wann der Mietvertrag abschlossen wurde.

[..b..] Nachmieter – BGH VIII ZR 244/02

Kinder bereichern unser Leben – nicht zuletzt durch entsprechenden Lärm ;-). Doch selbst wenn’s manchmal nervt, darf dies niemals und gar nie Grund sein, einen Nachmieter mit Kind abzulehnen. So entschied der Bundesgerichtshof. Die Diskussion über die Frage, ob das Vermieten an allein Erziehende oder Ehepaare mit Kindern zumutbar sei oder nicht, ist schlichtweg diskriminierend für Eltern und Kind. Beruhigend, dass die Karlsruher Richter derartig kinderfeindliche Meinungen nicht gelten lassen :-).

[..c..] Mietminderung – BGH VIII ZR 274/02

Auch hier fällt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugunsten des Mieters aus: nach alter Rechtsprechung verlor ausgerechnet der Mieter seine Rechte, der im guten Glauben an die Vertrauenswürdigkeit seines Vermieters, nicht sofort die Miete kürzte, wenn Mängel in der Wohnung zu beseitigen waren. Denn der Anspruch des Mieters auf Mietminderung wegen Wohnungsmängel erlosch nach 6 Monaten.

Mit dieser Entscheidung macht der Bundesgerichtshof jetzt Schluss und fordert, dass der Mieter sein Recht zur Mietminderung nicht automatisch nach 6 Monaten verlieren darf, auch dann nicht, wenn er anstandslos seine Miete weiter gezahlt hat. Das heisst, dass der Mieter selbst dann noch die Miete kürzen darf, wenn er erst nach mehr als 6 Monaten den Vermieter über die Mängel informiert. Wurde der Mangel dem Vermieter sofort mitgeteilt, die Miete aber monatelang ungekürzt weiter gezahlt, riskiert der Mieter ebenfalls sein Mietminderungsrecht nicht – auch nach 6 Monaten kann die Miete noch gemindert werden.



[..d..] Eigenbedarf – BGH VIII ZR 311/01 und 276/02

Eine weniger mieterfreundliche Entscheidung trafen die Karlsruher Richter bezüglich der sogenannten Anbietpflicht des Vermieters bei Kündigung wegen Eigenbedarf. Bisher musste der Vermieter bei Kündigung des Mietvertrages seinem Mieter eine ihm gehörende, eventuell leer stehende Wohnung als Alternative anbieten. Diese Pflicht besteht jetzt nur noch bis Ablauf der Kündigungsfrist und nur dann, wenn sich die unbewohnte Wohnung im selben Haus oder in der selben Wohnanlage befindet.

[..e..] Schönheitsreparaturen – BGH VIII ZR 335 /02 und 308/02

Die Klausel, dass der Mieter laut Mietvertrag dazu verpflichtet ist, die Wohnung bei Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der zuletzt vorgenommen Schönheitsreparaturen zu renovieren ist laut Bundesgerichtshof unwirksam. Auch eine mögliche zweite Absprache im Mietvertrag, die laufende Renovierungsarbeiten betrifft, ist damit hinfällig. Der Bundesgerichtshof sieht beide Vereinbarungen im Mietvertrag als Gesamtregelung an.

[..f..] Mietkaution – BGH VIII ZR 344/02

Auch hier darf der Mieter sich freuen, denn zukünftig gilt, dass eine vertraglich vereinbarte Mietkaution in drei Raten gezahlt werden kann: die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Dieser Grundsatz gilt sowohl für die Barkaution, bei der ein Kautionsbetrag in Höhe von drei Monatsmieten direkt an das Vermieterkonto gezahlt oder überwiesen wird, als auch bei der Kautionsform "verpfändetes Sparbuch", bei der der Kautionsbetrag auf ein Mietersparbuch eingezahlt und dieses dann an den Vermieter verpfändet und übergeben wird.

[..g..] Mieterhöhung – BGH VIII ZR 141/02

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung aufgrund teurerer Vergleichswohnungen durchzuführen versucht, dann ist er verpflichtet, genau zu benennen, um welche Vergleichswohnung es sich handelt. Der Mieter muss die Hintergründe der Mieterhöhung überprüfen können und die Vergleichswohnungen ohne Probleme identifizieren können.

[..h..] Betriebskosten – BGH VIII ZR 333/02

Auch folgende Entscheidung der Karlsruher Richter schafft Rechtssicherheit und -klarheit für betroffenen Mieter. Steht das Mietshaus unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter Betriebskostenabrechnungen auch für die Vergangenheit, also auch für die Zeit vor dem Beginn der Zwangsverwaltung, erstellen und mögliche Guthaben an die Mieter auszahlen. Das gilt auch für jahrelang zurückliegende Abrechnungszeiträume. Ob der Zwangsverwalter für diese Zeiträume Nebenkostenvorauszahlungen ganz oder nur teilweise oder überhaupt nicht erhalten hat, spielt dabei keine Rolle.

Sämtliche Entscheidungen findest Du im PDF-Format auf der Webseite des Bundesgerichtshofs.

Das Thema "Wohnmängel und Mietminderung", "dass der Mieter selbst dann noch die Miete kürzen darf, wenn er erst nach mehr als 6 Monaten den Vermieter über die Mängel informiert", hat bei uns in der Redaktion zu einigen Nachfragen geführt.Der Mieter ist unabhängig davon selbstverständlich dazu verpflichtet, seinen Vermieter unverzüglich darüber zu informieren, wenn ein Mangel vorliegt. Andernfalls haftet der Mieter für alle Folgen, die durch eine nicht rechtzeitige Anzeige entstehen. Ist der Vermieter allerdings sofort informiert worden, so schadet es dem Recht des Mieters auf Mietminderung nicht, wenn er trotz Mängel und Mängelanzeige mehr als 6 Monate lang anstandslos weiter die Miete gezahlt hat. Es besteht auch dann noch die Möglichkeit, die Miete entsprechend zu mindern.